魂の資産運用 - 月100万円の不労所得で早期リタイヤしてみた!

収益資産への投資で早期リタイヤ中。太陽光発電・合法民泊・不動産賃貸・資産運用(投信積立・ソーシャルレンディング・仮想通貨・FX)への分散投資。好きな言葉は「お金に働いてもらう!」。

タグ:不動産投資

最近、不動産投資に対する興味が前ほどなくなってきたように思えます。金持ち父さんのロバート・キヨサキ先生に怒られちゃうな。たしか、本の中で、チャンスというのは、泥臭い不動産のようなものにこそあって、有価証券とかきれいなカタチになっているものにはないと言っていたことを思い出します。
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例えば、アパートへの投資とか。面倒くさそうであまりやりたくない。実際のアパート経営はやったことはないのですが、自分のこれまでの区分賃貸の経験でも、平均すると入居者は2~3年ごとに退去されます。そのたびに、リフォームやらなんだとお金が出ていきます。新しい入居者がつくかと思うと、まずはお決まりの家賃交渉、そして、やっとお住まいになってくれたかと思うと、今度は修繕の要求。もちろん、オーナーとして責任あるところは対応していきますが。。。

それなら、手のかからない太陽光発電やフィンテック系の投資商品、例えばソーシャルレンディングでチャリンチャリン稼いだほうがいいかなあという気持ちが強いです。

あと、興味が薄れている理由としては、不動産価格が結構上がってしまったことや、融資の道が現在の自分には途絶えていることが大きいでしょうか。それと、関西でやっている大きな合法民泊。こちらは、そのうちブログにも書いていこうかと思ってますが、結構な投資金額と時間を使って、ちょっと疲れ気味です。

ということで、新規の不動産投資は、今しばらくはお休みで充電期間ということにします。原点に戻って、ゆっくり金持ち父さんシリーズでも読んでみましょうか。初期の2、3冊は若いころ読んでいますが、このシリーズもその後いろいろ出ているようですね。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

コインパーキングが土地の時間貸しとすれば、建物や部屋の時間貸しがあってもいいじゃないかということになる。実際、スペースマーケットという会社では、そういう貸し手と借り手を仲介するビジネスをやっています。パーティーやセミナーのようなイベント、会議室、ロケ撮影と結構多種多様なニーズがあるようです。昨日の日経に、スペースマーケットが仲介した話が出ていました。
都内に住むある男性は約50㎡の自宅を活用し、小遣い稼ぎをしている。勤務で留守の間、近所の主婦らに貸し出す。部屋はママ友が食事や飲み物を持ち寄る交流の場に様変わり。忘年会シーズンは予約で埋まり、最大で月80万円の副収入になる。
えー、そんなに儲かるの!と正直びっくりしました。小遣い稼ぎどころか、荒稼ぎ。まさに、シェアリングエコノミーの優等生。会社に行っている間に部屋が稼いでくれる。そんな時代です。

フィンテックのすごいのは、ニーズのマッチングが個人レベルで低コストで、それもスマホ一つでできること。不動産以外にも、クルマやブランド品のバックなど、こういう貸し出しを仲介するビジネスがでてきています。

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コインパーキングはまだ経験はありません。でも、こういう土地の利用方法もあるといつも意識しています。例えば、住宅には不適切な変形地、でも車が2台停められれば、たぶんコインパーキングもいけるでしょう。場所は駅に近いところなどがもちろんいいが、意外なところもありなのではと考えています。例えば、区役所や税務署の周辺、野球場などスポーツの会場近く、大規模マンションで駐車場の台数が不足しているところ(これは月極めのほうがいいか)等々。

あと、月極め駐車場でいつもあいているようなスペースがあったら、サブリース方式でコインパーキングにする手もあります。月極めの需要はなくても、30分や1時間ちょっと停めたいニーズって実は結構あるよね。だから、満杯のコインパーキングがあったらその周辺をチェックしてみましょう。月極め駐車場で数台分空きがあるなんていう状況ならチャンスです。町を歩くときはこんなことを考えたりするとおもしろいです。

最近、akippaを初めて利用しました。駐車場の予約ができるというのは本当に便利ですね。目的地に着いたのはいいが、駐車場探しでグルグルするほどつらいことはないですから。ここでも個人投資家としていろいろチャンスがあると思いました。まず、単純に自分の物件で駐車場スペースが余っていたらakippaに登録すればいい。それから、月極めで回すより、時間や日貸しのほうが収益があがるようなところだったら、月極めを借りてakippaを使ってサブリースもありかも。この場合はコインパーキングにする初期投資もいらないです。

パーキング関係でおもしろいのは、同じ土地なんだけど、貸し方を変えることによって、駐車事情が効率化され、その結果、そこに収益拡大の機会が生まれることにあります。

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町家とか古民家というのは、日本人のDNAを刺激するのか、かなり根強い人気があり一定のファン層がついています。普通、不動産投資では築浅物件が好まれますが、町家や古民家の場合は、その時代の意匠が残っていれば古ければ古いほどプレミアムがついたりして、いわば、骨董品、美術品のような存在になります。実は、僕も町家が大好きで、使い込まれた建具や黒光りした柱などをみると、愛おしくなでなでしてしまいます(笑)。だから、おもしろいのが、そういう人にとっては、建物は耐用年数が過ぎているから価値がないということではなく、逆に土地部分より大きかったりするわけです。この辺は、建物・土地区分の仕切りを売主とうまく折り合えば、建物の価値を大きくとることで減価償却も大きくし、しかも税務上4年で償却できることになります。さらに、税務メリットでいえば、この償却効果に加え、相続・贈与時の財産評価が大幅に圧縮される点も見逃せません。京町家なんかが典型的な例になりますが、収益価格(時価)に比べ、積算価格(路線価)が相当安くなり、相続対策としても優れた効果を発揮します。収益物件に仕上げる時も、賃貸・店舗・宿泊施設と、かなり幅広い利用が可能です。インバウンドが見込める鉄板地域(京都・金沢など)の町家はここ数年価格が相当あがりましたが、全国にある小京都と呼ばれるような歴史の古い町を丹念に探せばまだまだいい物件に出会えると思います。

利点
・投資という側面にくわえ、所有の楽しみがある。
・減価償却費を大きく、かつ短期間での償却が可能。
・相続・贈与時の財産評価が大幅に圧縮される。
・立地が良ければ一棟貸しの旅館として高い収益性の不動産投資になる。

欠点
・物が古いだけに補修費用やリフォーム代が結構かかることも。
・銀行融資では、建物部分の価値が出ないので借入金額は伸びないことも。
・銀行によっては、建築基準法対応物件でないので融資対象外になることも。

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超オンボロ物件をあえて買う。ゴミ屋敷、暫く空き家だった幽霊屋敷、廃墟のような物件など。いずれも、普通の投資家は汚くてひいてしまうような物件を購入し、リフォームのチカラで蘇らせる戦略。ボクも経験があります。それは立地が抜群だったのですが、見にいくともう朽ちかけているような状態、聞けば10年以上空き家だったそう。当然雨漏りはして畳は腐って歩くとズボズボです。でも、見えました。リフォームすれば必ず見違えるようになると。その場で手付けをうちましたが、不動産業者からも「勇気ありますね」とお褒めの言葉をいただいたほどでした(笑)。でも、今や超優良物件になっていますよ(リフォームコストもそれなりにかかりましたが)。もう少し状態がよかったら他の人に買われ自分は買えませんでした。ボロの装いで魅力が見えなくなっている物件はお宝です。見た目が汚いゴミ屋敷も同じです。みんな敬遠しますが業者に頼めば、相当ひどくても50万もだせばできれいにしてくれます。立地が良ければ絶対に買いです。

リフォームは不動産投資でとても大切です。重要なのは、どのくらいのコストをかければどのくらいきれいになるかということを勉強しておくこと。テレビの劇的ビフォーアフターはかかさず見ましょう(笑)。あと、ボロ物件の現地にいくときは、工務店の人にいっしょに行ってもらったほうがいいです。構造体はまだ大丈夫とか、リフォームの概算費用もその場でだいたいわかりますから。

リフォームは自分でお金を出さずやらないという手もあります。
DIYPというサイトでは、借りる人が好きなようにリフォームしていいですよという物件だけを集めています。世の中、自分で好きなようにリフォームして住みたい人もいるので、こういうところにオンボロ物件を出してみるのも手です。店舗をやりたいなんて言う人は少なからず改装は自分でやりたいはず。これからは、民泊への転用なんかもいいかもしれません。それから、ニッチ市場にはなりますが、美大生なんかは、アトリエや工房スペースがあるちょっと特殊な物件を借りたがっています。そんな物件の場合は、ピカピカにする必要はないので水回りなど最小限のリフォームで十分になります。

オンボロ物件の探し方は、土地のサイトにいって、「古家あり」条件で探すと引っかかってくることが多いです。

利点
・空き家率も上がっているので対象物件は潜在的には結構あるはず。
・あっと驚くような優良物件に化ける可能性も。

欠点
・リフォーム費用の軍資金が必要。
・構造体まで傷んでいる場合にはコストがかかってしまう。

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