魂の資産運用 - 月100万円の不労所得で早期リタイヤしてみた!

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マイナー戦略

不動産投資 マイナー戦略(10)レンタルスペース

コインパーキングが土地の時間貸しとすれば、建物や部屋の時間貸しがあってもいいじゃないかということになる。実際、スペースマーケットという会社では、そういう貸し手と借り手を仲介するビジネスをやっています。パーティーやセミナーのようなイベント、会議室、ロケ撮影と結構多種多様なニーズがあるようです。昨日の日経に、スペースマーケットが仲介した話が出ていました。
都内に住むある男性は約50㎡の自宅を活用し、小遣い稼ぎをしている。勤務で留守の間、近所の主婦らに貸し出す。部屋はママ友が食事や飲み物を持ち寄る交流の場に様変わり。忘年会シーズンは予約で埋まり、最大で月80万円の副収入になる。
えー、そんなに儲かるの!と正直びっくりしました。小遣い稼ぎどころか、荒稼ぎ。まさに、シェアリングエコノミーの優等生。会社に行っている間に部屋が稼いでくれる。そんな時代です。

フィンテックのすごいのは、ニーズのマッチングが個人レベルで低コストで、それもスマホ一つでできること。不動産以外にも、クルマやブランド品のバックなど、こういう貸し出しを仲介するビジネスがでてきています。

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不動産投資 マイナー戦略(9)コインパーキング

コインパーキングはまだ経験はありません。でも、こういう土地の利用方法もあるといつも意識しています。例えば、住宅には不適切な変形地、でも車が2台停められれば、たぶんコインパーキングもいけるでしょう。場所は駅に近いところなどがもちろんいいが、意外なところもありなのではと考えています。例えば、区役所や税務署の周辺、野球場などスポーツの会場近く、大規模マンションで駐車場の台数が不足しているところ(これは月極めのほうがいいか)等々。

あと、月極め駐車場でいつもあいているようなスペースがあったら、サブリース方式でコインパーキングにする手もあります。月極めの需要はなくても、30分や1時間ちょっと停めたいニーズって実は結構あるよね。だから、満杯のコインパーキングがあったらその周辺をチェックしてみましょう。月極め駐車場で数台分空きがあるなんていう状況ならチャンスです。町を歩くときはこんなことを考えたりするとおもしろいです。

最近、akippaを初めて利用しました。駐車場の予約ができるというのは本当に便利ですね。目的地に着いたのはいいが、駐車場探しでグルグルするほどつらいことはないですから。ここでも個人投資家としていろいろチャンスがあると思いました。まず、単純に自分の物件で駐車場スペースが余っていたらakippaに登録すればいい。それから、月極めで回すより、時間や日貸しのほうが収益があがるようなところだったら、月極めを借りてakippaを使ってサブリースもありかも。この場合はコインパーキングにする初期投資もいらないです。

パーキング関係でおもしろいのは、同じ土地なんだけど、貸し方を変えることによって、駐車事情が効率化され、その結果、そこに収益拡大の機会が生まれることにあります。

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不動産投資 マイナー戦略(7)超オンボロ物件を狙う

超オンボロ物件をあえて買う。ゴミ屋敷、暫く空き家だった幽霊屋敷、廃墟のような物件など。いずれも、普通の投資家は汚くてひいてしまうような物件を購入し、リフォームのチカラで蘇らせる戦略。ボクも経験があります。それは立地が抜群だったのですが、見にいくともう朽ちかけているような状態、聞けば10年以上空き家だったそう。当然雨漏りはして畳は腐って歩くとズボズボです。でも、見えました。リフォームすれば必ず見違えるようになると。その場で手付けをうちましたが、不動産業者からも「勇気ありますね」とお褒めの言葉をいただいたほどでした(笑)。でも、今や超優良物件になっていますよ(リフォームコストもそれなりにかかりましたが)。もう少し状態がよかったら他の人に買われ自分は買えませんでした。ボロの装いで魅力が見えなくなっている物件はお宝です。見た目が汚いゴミ屋敷も同じです。みんな敬遠しますが業者に頼めば、相当ひどくても50万もだせばできれいにしてくれます。立地が良ければ絶対に買いです。

リフォームは不動産投資でとても大切です。重要なのは、どのくらいのコストをかければどのくらいきれいになるかということを勉強しておくこと。テレビの劇的ビフォーアフターはかかさず見ましょう(笑)。あと、ボロ物件の現地にいくときは、工務店の人にいっしょに行ってもらったほうがいいです。構造体はまだ大丈夫とか、リフォームの概算費用もその場でだいたいわかりますから。

リフォームは自分でお金を出さずやらないという手もあります。
DIYPというサイトでは、借りる人が好きなようにリフォームしていいですよという物件だけを集めています。世の中、自分で好きなようにリフォームして住みたい人もいるので、こういうところにオンボロ物件を出してみるのも手です。店舗をやりたいなんて言う人は少なからず改装は自分でやりたいはず。これからは、民泊への転用なんかもいいかもしれません。それから、ニッチ市場にはなりますが、美大生なんかは、アトリエや工房スペースがあるちょっと特殊な物件を借りたがっています。そんな物件の場合は、ピカピカにする必要はないので水回りなど最小限のリフォームで十分になります。

オンボロ物件の探し方は、土地のサイトにいって、「古家あり」条件で探すと引っかかってくることが多いです。

利点
・空き家率も上がっているので対象物件は潜在的には結構あるはず。
・あっと驚くような優良物件に化ける可能性も。

欠点
・リフォーム費用の軍資金が必要。
・構造体まで傷んでいる場合にはコストがかかってしまう。

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不動産投資 マイナー戦略(6)中古二世帯物件を狙う

中古二世帯住宅は、購入希望者の絶対数が少なくなるので、やはり売れ残る確率が高いです。なので、これに焦点をあて、タウンハウス(2戸賃貸)に転用できるような間取りのものを探してみます。二世帯住宅は、建てるときには、結構お金をかけることも多いからグレードのいいものが見つかるかもしれません。外階段をつけて、1階・2階で分けるか、別玄関タイプのタウンハウスにコンバージョンするか、間取りと予算次第。それから、片方を自分で使い、自宅兼用賃貸物件とするこもできます。その場合は、住宅ローンも使えることになり、ファイナンスが楽になります。

利点
・物件サイトにうずもれていることも多く、競争が少ない。
・片方を自分の住まいに使うことも可能。
・間取りによってはシェアハウスに転用も。

欠点
・改装やコンバージョンにコストがかかる。
・圧倒的に対象物件が少ない。

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不動産投資 マイナー戦略(5)借地権物件を狙う

借地権の物件を狙う戦略です。この場合も、借りる人は、その物件が借地権だろうが所有権だろうが関係ないですから、立地がよければ利回りのいい賃貸物件が作れます。また、普通の土地所有物件に比べれば、建物価値を大きく取れますので、減価償却費狙いの戦略としてもおもしろいです。ただ、物件数が少ないし、欠点も多いのでこれだけ狙うというよりも、出てきたときにいっしょに検討してみるといったスタンスでしょうか。

利点
・安く買える分、利回り的にはいいものが作れる。
・購入コストのほとんどを建物とみなし、減価償却費が大きく取れる。

欠点
・出口で苦労するかも(残りの借地期間が短くなってくると売りずらい)。
・融資がつきにくい。
・借地権の価値をどう評価するか定まった方法がない。

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