LENDEXから新しい京都案件(12号)が出ましたので、レビューしてみます。京都案件は多いですね。まず、案件の概要。融資先は、物件を既に所有している民泊事業者(この業者が以前の京都案件と同じかどうかは不明です)。使途は、この民泊用不動産のリフォーム資金で、簡易宿所として認可取得のうえ、民泊施設として運営、その後、最終的には第三者の投資家に売却。

案件ID #12 2017年12月
利回り 9.5%
期間 11か月
融資金額 1850万(評価額の70%、現在募集中)
評価額 2655万(坪単価165万、評価額はすべて土地値と仮定)
所在地 山科区
土地 53㎡、建物 54㎡
保全対策 抵当権第1順位、代表者連帯保証
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コメント 今回のポイントは、物件の立地が山科ということです。これをどう考えるか。山科も行政区域としては京都市ですが、蹴上を越えた先のどちらかというと生活市街地になります。なので、生活するのには大変便利なところですが、いわゆる観光エリアではありません。従って、宿泊客は電車に乗って観光スポットに行くことになります。たいした時間はかからないのですが、やはりここに心理的な距離があるのは事実。つまり、宿泊施設の立地としては、Aランクではないので、運営マネジメントや売却するときに思った通りに売れないというリスクが多少懸念されます。ボクは、京都物件なら、JR京都駅の北側、下京区、中京区、東山区、このあたりの鉄板地域がいいかなと思っています。なので、今回はボクは見送りです。

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