LENDEXの口座開設の申請をしていて、気が付いたのですが、これまで出た10案件のうち、実に半分の6案件が京都の民泊業者への融資になっていました。同じ業者なのかがわかりませんが、おそらくあっても業者数は2~3件でしょう。もしかするとすべて同じところの可能性もあります(ボクの推察ですが)。用途は、すべて不動産の購入とそのリフォーム資金になっていました。そして、簡易宿所の認可を取得し、旅館運営後、物件価値を高めて、第三者に売却するという計画です。最近流行の町家一棟貸しタイプの宿に仕上げるのでしょう。また、案件ごとの利回りや保全対策もすべて同じになっていました(利回り10%、期間11か月、抵当権第1順位、代表者連帯保証)。
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以下、これまでの京都案件のまとめです。

案件ID #2 2017年7月
融資金額 2100万(評価額の67%、募集状況100%)
評価額 3120万(坪単価303万、評価額はすべて土地値と仮定、以下同じ)
所在地 中京区
土地 34㎡、建物 48㎡
コメント 坪単価からして田の字地区でしょうか。であれば、宿運営としてもAランクエリア、小ぶりな町家と推察。

案件ID #4 2017年8月
融資金額 3800万(評価額の61%、募集状況100%)
評価額 6275万(坪単価262万)
所在地 伏見区(伏見稲荷に徒歩圏)
土地 79㎡、建物 109㎡
コメント 京都案件のなかで一番魅力的。外人に絶大の人気を誇る伏見稲荷のそば。建物が大きくアジア圏のツーリスト向けに収容人数もかなりいけそうです。

案件ID #6 2017年8月
融資金額 2400万(評価額の77%、募集状況100%)
評価額 3105万(坪単価140万)
所在地 南区(東寺西側)
土地 73㎡、建物 98㎡
コメント 融資金額がほぼMAXの80%(評価額の80%を限度とするルール)。南区は宿運営としてはBランクエリアでしょうか。建物は大きいので、収容人数は取れそうですね。

案件ID #7 2017年9月
融資金額 3000万(評価額の67%、募集状況84%)
評価額 4455万(坪単価139万)
所在地 東山区(駅が確定できないのですが、徒歩1分)
土地 106㎡、建物 42㎡
コメント 東山区、駅から徒歩1分で、坪単価139万は安すぎる気がします。土地の割に建物が小さいです。路地奥物件なのでしょうか。その場合、簡易宿所の許可が大丈夫か少し心配です。宿運営としてはAランクエリアになります。募集は100%にとどきませんでした。

案件ID #9 2017年9月
融資金額 2300万(評価額の55%、募集状況32%)
評価額 4170万(坪単価255万)
所在地 左京区(出町柳9分、住宅街)
土地 54㎡、建物 32㎡
コメント 建物がかなり小さいので、収容人数に限界があるかもしれません。住宅地なので近隣対策は大丈夫でしょうか。宿運営としてはBランクエリアだと思います。募集は伸び悩んだようですね。

案件ID #12 2017年11月
融資金額 2300万(評価額の68%、募集状況100%)
評価額 3370万(坪単価154万)
所在地 南区(東寺西側)
土地 72㎡、建物 69㎡
コメント 可もなく不可もなくというかんじでしょうか。南区は宿運営としてはBランクエリアだと思います。宿泊単価をリーズナブルなレベルに設定しての運営になるのでしょうか。

ボクが投資したいと思った案件は、#4と#2でした。参考にしてください。今後、京都案件が出てくればまた書いてみたいと思います。京都市内、特に中心部に近ければ土地の大幅な下落は当面ないでしょう。ただ、市内の宿泊施設運営は、しばらくはインバウンド需要が続くとはいえ、いわゆる民泊物件も入り乱れてのレッドオーシャン状態です。運営面から言うと、レベニューマネジメントとウェッブマーケティングの能力が問われる時代になってきたと思います。これまでのように、民泊業者が、突貫工事でにわか宿に仕上げ、旅行民泊サイトに出せばウハウハというようなわけにはもういきません。そして、その宿としての運営実績が、Exitの売却にも影響してくるわけですから、それなりの事業リスクは感じます。

LENDEX案件は、利回りがすべて10%ですので、その点が魅力的。しかし、相応のリスクもあると思います。そのうえで、ポートフォリオにどこまで入れられるかを考えていきたいと思っています。

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