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2017年07月

不動産投資 マイナー戦略(6)中古二世帯物件を狙う

中古二世帯住宅は、購入希望者の絶対数が少なくなるので、やはり売れ残る確率が高いです。なので、これに焦点をあて、タウンハウス(2戸賃貸)に転用できるような間取りのものを探してみます。二世帯住宅は、建てるときには、結構お金をかけることも多いからグレードのいいものが見つかるかもしれません。外階段をつけて、1階・2階で分けるか、別玄関タイプのタウンハウスにコンバージョンするか、間取りと予算次第。それから、片方を自分で使い、自宅兼用賃貸物件とするこもできます。その場合は、住宅ローンも使えることになり、ファイナンスが楽になります。

利点
・物件サイトにうずもれていることも多く、競争が少ない。
・片方を自分の住まいに使うことも可能。
・間取りによってはシェアハウスに転用も。

欠点
・改装やコンバージョンにコストがかかる。
・圧倒的に対象物件が少ない。

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不動産投資 マイナー戦略(5)借地権物件を狙う

借地権の物件を狙う戦略です。この場合も、借りる人は、その物件が借地権だろうが所有権だろうが関係ないですから、立地がよければ利回りのいい賃貸物件が作れます。また、普通の土地所有物件に比べれば、建物価値を大きく取れますので、減価償却費狙いの戦略としてもおもしろいです。ただ、物件数が少ないし、欠点も多いのでこれだけ狙うというよりも、出てきたときにいっしょに検討してみるといったスタンスでしょうか。

利点
・安く買える分、利回り的にはいいものが作れる。
・購入コストのほとんどを建物とみなし、減価償却費が大きく取れる。

欠点
・出口で苦労するかも(残りの借地期間が短くなってくると売りずらい)。
・融資がつきにくい。
・借地権の価値をどう評価するか定まった方法がない。

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不動産投資 マイナー戦略(4)建物譲渡特約付借地権物件

以前、自宅近くのマンションでこのタイプの物件(建物譲渡特約付借地権)が出て購入を検討したことがありました。結局、投資はしませんでしたが、結構真剣に検討したことを覚えています。建物譲渡特約付借地権となんだかややこしい名前がついていますが、借地権の設定後、30年以上を経過した日に、例えば2017年に借地権を設定したら2047年に建物を土地所有者に譲渡することになっている物件です。もちろん、購入した人は30年間を待たずに、その物件を売ることはできます。でも、2047年まであと15年とか中途半端なよきに売りに出された場合、マイホーム目的の人はまず買いません。だから、結構値切れるはずです。でも投資目的の場合は、残存期間が15年ぐらい残っていれば、少なくとも10年ぐらいは賃貸で回せるはず。ここで購入コストを回収してしまえば、あとは最後の譲渡価格が丸々利益になります。相当めずらしいタイプの物件なので、これだけ狙いにいくのは難しいですが、マーケットに出てきたときの参考に書いてみました。ただ、ボクもこれまで一件しか検討したことがないので、実際に投資する人は売り戻しの条件等をよく確認してから行ってくださいね。

利点
・安く購入でき、出口で悩む必要がない。
・最後はオーナーへの売り戻し、契約で金額も決まっていることも。

欠点
・ほとんど出回らない超希少タイプ。
・売戻しの時期が近付いてくると賃貸の入居付けが難しくなってくる。

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不動産投資 マイナー戦略(3)区画整理予定地を狙う

マイナー戦略、その三です。それは、区画整理事業や都市計画道路予定地にある物件です。予定地にある物件は、相場より値引きが可能だったりします。普通にマイホームを購入したい人は、こういうところは買いませんからね。ここに投資機会が生まれてくるのですが、問題は、いつ、例えば区画整理事業の決定がなされるかということです。もちろん、これは場合によっていろいろでしょうが、予想すら難しいケースもあります。でも、区画整理の場合は、事業が決まれば、家屋の移転補償金がもらえ、そして区画整理後の土地も手に入るので2重においしいわけです。だから、予定地内で購入した物件は、リフォームしてそれまで賃貸で回し、あとはひたすら果報を待つという戦略です。ボクはあえてやろうと思いませんが、一応、知識として頭に入れておけば、そういう物件情報が入ったときの検討のテーブルにのせることができます。

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不動産投資 マイナー戦略(2)再建築不可物件を狙う

昨日の旗竿地の話とかぶりますが、再建築不可物件も一般には安く購入できますから、賃貸に出したときの投資利回りは高くなります。借りる人にとっては、再建築不可だろうが住むには関係ありません。物件が路地状の長屋形式でしたら、接道から2軒目がおもしろいかもしれません。将来、入り口の接道している隣家が売りに出て、それが購入できると再建築不可が解消となります。不動産価値は、合わせて相当上がることになるので、そういう場合は全力でお隣も買うべきと思います。この戦略のまとめ。

利点
・利回りの高い収益物件が作れる。
・駅近のような立地至便な物件でも予算内で探すことができる。
・土地価格を安く、結果、建物比率を高く設定できる(減価償却大)。

欠点
・銀行融資がつきにくい(ついても金額に限界あり)。
・出口での売却に時間がかかったり、売値を叩かれるリスク。
・全焼した場合、再建築できない(火災保険を目一杯かけてヘッジする)。

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